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RESPONSABILIDAD DE LAS CONSTRUCTORAS RESPECTO LAS ZONAS COMUNES

Los constructores tienen una actividad comercial y por tal razón están obligados a dar garantía dentro de un año contados a partir de la entrega de los bienes, por lo tanto, por medio de esta capacitación se darán ha conocer las condiciones de responsabilidad que tienen las Constructoras respecto a la entrega de las zonas comunes.

Para iniciar es importante indicar que los bienes privados o de uso particular son inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. Lo  cual indica que son aquellos bienes que son propiedad privada de un copropietario.

Por su parte los bienes comunes son Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. Estos bienes se clasifican en esenciales y no esenciales, lo cual indica:

Bienes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Bienes no esenciales: Aquellos que no se requiere su existencia para el uso de los bienes privados, por ejemplo, piscina, senderos, zonas sociales, entre otros.

Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

Respecto a la entrega de dichas zonas comunes, es importante indicar que hay bienes o zonas comunes que necesariamente se deben entregar junto con el bien privado adquirido, como es el caso de las escaleras, pasillos, puertas de ingreso, etc., ya que sin estos bienes no es posible utilizar el apartamento o local adquirido, por tanto, para estos bienes no hay plazo diferente que la fecha de entrega del respectivo apartamento o local.

Hay otros bienes, zonas o áreas de uso común que no son indispensables para el disfrute individual de cada bien privado, como son las zonas verdes, gimnasios, piscina, parques infantiles, biblioteca, etc.

Estos bines no esenciales para el goce de las propiedades individuales deben ser entregados por el constructor cuando haya construido y enajenado los bienes privados que representen por lo menos el 51% de los coeficientes de la copropiedad o conjunto residencial o comercial.

Una vez entregados los bienes comunes, las Constructoras se encuentran obligados a otorgar garantía, respecto la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año. Lo anterior con base en la ley 1480 del año 2011 en su artículo número 8.

El pasado 01 de marzo de 2021, la Corte Suprema de Justicia – Sala de Casación Civil, emitió una importante Sentencia – SC563-2021 – mediante la cual se pronuncia sobre la responsabilidad civil del constructor y precisó quién está legitimado para demandarlo, en el marco de un proceso judicial promovido por un Conjunto Residencial constituido en propiedad horizontal contra el constructor de la copropiedad.

En consecuencia, “la condenó a pagar la suma de $775.596.543,18 a favor del conjunto”. Esta sentencia fue confirmada en segunda instancia y posteriormente, la Corte Suprema de Justicia, mantiene tal decisión

Por lo puede concluirse que la evolución de régimen de propiedad horizontal en Colombia evidencia el interés del legislador por facilitar que los bienes comunes tengan adecuada defensa y vocería. Y que la interpretación sistemática de la actual normativa nos conduce, necesariamente, a considerar a la persona jurídica administradora de esa propiedad horizontal como legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios, en lo que hace a los bienes comunes.

Por tanto Las Constructoras están obligadas, frente a la persona jurídica de la propiedad horizontal y bajo la modalidad de responsabilidad civil extracontractual, a reparar todos los desperfectos de carácter estructural de la edificación.